Frågor och svar

Jag försöker förstå tävlingsförutsättningarna i Bjurhovda tävlingen. Sidan 5 och 6. Jag förstår inte hur det är tänkt? Är det tomträtt eller friköp av mark som gäller?

Exploatören får själv välja mellan att teckna ett tomträttsavtal  eller att teckna köpeavtal för fastigheten. Staden erbjuder tomträttsavtal för hyresrätter men det är inget tvång utan upp till exploatören vad hen föredrar.

Jag skulle behöva få ut Plankarta för detaljplan 1857 Bjurhovda i DWG.

Den har lagts ut i underlaget till markanvisningen, se Relaterade dokument nedan.

Går det att få ut planritningar på byggnader kopplade till illustrationen i plankartan för markanvisning Bjurhovda?

Nej, Västerås stad har inte tillgång till dessa handlingar. De är framtagna av den exploatör som tidigare hade ett markanvisningsavtal för området.

Vi önskar förtydliganden kring hur utvärderingen/rangordningen av inkomna anbud kommer att ske

Samtliga anbud kommer inledningsvis att kontrolleras så att de grundförutsättningar som framgår under avsnitt 5 "Villkor för markanvisning" uppfylls. Anbuden kommer därefter att utvärderas enligt de tre kriterier som framgår av inbjudan; tid till byggstart, pris och utformningen av torget på kvartersmark.
Anbuden kommer att rangordnas efter tid till byggstart, därefter efter pris och utformningen av torget. Slutligen sker en helhetsbedömning.

Jag kan inte få det till annat än att skalstocken i dwg-filen är fel. När jag kontrollmåttsätter den så visar det ca 67 meter och inte 50 meter. De andra måtten inkl. skalstock 50m överensstämmer med motsvarande i pdf-underlaget.

Skalstocken i teckenförklaringen för grundkartan är fel. Bifogad dwg under "Relaterade dokument" har bytts ut och där finns nu en korrekt skalstock. Skalstocken på plankartan i pdf:en, längst ner till höger, är korrekt.

I plankartan under kapitlet UTFORMNING anges i paragraf f1 att i alla lägenheter i byggnaderna B, C och D ska minst hälften av bostadsrummen i varje lägenhet orienteras mot en ljuddämpad sida.

I inbjudan till markanvisning står det att förordningen SFS 2017:359 ska gälla samt en hänvisning till utredningarna om buller.

Skrivningen i plankartan gör att den förordning som anges att man ska följa enligt inbjudan till markanvisningen och i bullerutredningarna inte gäller, dvs möjligheten att nyttja små lägenheter som är högst 35 kvm stora för hus B-C-D. Tacksam för ett förtydligande!

Förordningen SFS 2017:359 gäller och det är den som ligger till grund för bestämmelsen f1 för hus b-d. Planområdet är bullerutsatt och bestämmelsen kom till för att just säkerställa att riktvärdena kan klaras. Vi fick in synpunkter från både länsstyrelsen och miljö- och hälsoskyddsförvaltningen angående detta under planarbetet. I trafikbullerutredningen framgår det att hela hus c och delar av hus b överskrider 65 dBA varför inte ens mindre lägenheter som är högst 35 kvm kan uppföras. För hus d borde det gå bra med lägenheter på max 35 kvm mot Bjurhovdagatan då värdena inte överskrider 65 dBA. Det viktiga är att det i bygglovsskedet redovisas hur riktlinjerna efterföljs.

Skulle behöva få ett förtydligande kring 4. Upplåtelseform. - Är längden på tomträttsavtalet 10 år eller är avgäldsperioden bunden till 10 år?

Enligt Jordabalken kap 13 §14 är tomträttsavtal för bostäder 60 år för den första perioden, därefter förlängs avtalen med 40 år. Avgäldsperioden är 10 år, d v s en uppräkning av avgälden sker vart tionde år.

Detaljplanens maximala byggrätt ska ligga till grund för beräkningen av tomtpriset uttryckt i kr/bta. För tydlighets skull vad är enligt er max bta så att pris i tävlingsbidraget uttrycks korrekt?

Byggrätten framgår på sidan 5. Totalt 11 917,7 kvm fördelade på fyra delområden A: 840,5 x 5 = 4 202,5 kvm (varav bottenvåningen ska ha centrumändamål) B: 659,8 x 4 = 2 639,2 kvm C: 460,0 x 5 = 2 300,0 kvm D: 555,2 x 5 = 2 776,0 kvm.

Om man ämnar att lämna anbud som hyresrätt, är det meningen att man lämnar ett bud om xx kr/ m2 BTA som motsvarar värdering för tomträttsavgälden?

Ja, anbudet ska innehålla ett värde per byggrätt uttryckt i kr/kvm ljus BTA som sedan kommer ligga till grund beräknande av tomträttsavgäld som underliggande markvärde.

Nockhöjd 14m blir lite tight med schakt på tak, är det ok att gå utöver nockhöjd för att klara 4 våningar på hus A?

Detaljplanens bestämmelser om Nockhöjd gäller. Eventuella avvikelser från detaljplanen prövas vid bygglov. Det är inte möjligt att ge några generella råd kring avvikelser.

Är det skallkrav på Miljöbyggnad silver eller skulle någon annan certifiering fungera likt Svanen eller annan?

Nej, det är inget SKALL-krav men ett BÖR-krav. Annan certifiering med motsvarande kravnivå är okej.

Ser att Peabs underlag för detaljplan i planbeskrivningen visar 8 330 kvm BTA och bör vara rätt så överensstämmande med plankartan då det är samma illustration. Likväl så står det i tävlingen 11 200 kvm BTA. Detta är en stor differens, så min fråga är om vi inte alls ska titta på illustrationen utan att ge anbud utefter de ytor som kommunen hänvisat till? Pga bullerutmaningar är vi rädda att en lösning likt Peabs är en väg att gå då vi inte har tid att själva skissa upp i nuläget.

Byggrätterna är 11 200 kvm BTA fördelade enligt A: 840,5 x 5 = 4 202,5 kvm (varav bottenvåningen ska ha centrumändamål), B: 659,8 x 4 = 2 639,2 kvm, C: 460,0 x 5 = 2 300,0 kvm, D: 555,2 x 5 = 2 776,0 kvm Illustrationerna i detaljplanen är framtagna av PEAB och visar endast deras tänkta bebyggelse på platsen. Anbud ska lämnas på de ytor som framgår ovan och av tävlingsunderlaget.

Står att exploatör uppmanas att ansöka om investeringsstöd, men det ställer krav på minst 10% 1 rum och kök som är svårt att få till på grund av bullerutmaningar, om man inte gör jättestora 1 rum och kök som inte känns rimligt heller utifrån ett boendeekonomiskt perspektiv. Hur ställer sig kommunen sig till detta och kan mindre avvikelser ses över om vi eftersträvar investeringsstöd som vi mer än gärna gör?

Västerås stad eftersträvar låga boendekostnader i denna markanvisningstävling. Investeringsstöd är ett verktyg för att åstadkomma detta och därför uppmanas exploatören att ansöka om detta. Några löften om avvikelser är inte möjligt att göra. Det sker inom ramen för myndighetsutövningen, genom ansökan om och prövning av bygglov.

Står att exploatören ska bekosta ledningsflytt. Finns möjlighet att ta del av ledningskarta bara för kvartersmarken?

Ledningarna framgår av den dwg som finns för detaljplanen, se nedan under "Relaterade dokument".

Vill först bara kontrollera om jag har förstått rätt gällande hur man ska visa gestaltningen av området. Ska man bara göra en enkel illustrationsplan för torgets förslagna gestaltning och gällande resten av områdets gestaltning så behöver man bara visa referensprojekt? Under punkten utformning och gestaltning så står det redovisa arkitekt och referensprojekt. Är tanken att visa referensprojekt som arkitekten har gjort eller kan man ta referenser från vilket projekt som helst bara för att visa hur man tänker sig att utformning och gestaltningen av området kommer vara? Ska illustrationsplanen och bilderna på referensprojekten vara på sidor i A3-storlek? Hur stor får pdf-filen med alla handlingar vara?

Ja en illustration för torget som kan utvärderas. Ja, det räcker med referensexempel för bebyggelsen, helst egna som exploatören själv har färdigställt. Exploatören ska bifoga referenser från egna projekt. Den arkitekt som anges ska användas vid framtagande av bygglovhandlingar. A3 fungerar bra. Inga begränsningar på hur stor pdf-filen får vara. Tunga filer kan behöva komprimeras innan de skickas.

På sidan 6 i inbjudan står det ”Slutlig köpeskilling kommer att fastställas i samband med bygglov då det färdiga projektets totala ljusa BTA kan beräknas. Detaljplanens maximala byggrätt ska ligga till grund för beräkningen.” I stycke 4 förutsättningar för markanvisningen anges 11.918m² som byggrätt vilket vi tolkar som den maximala byggrätten i detaljplanen för fastigheten. Är det då rätt uppfattat att avgäldsunderlaget beräknas enligt formeln anbud per m² ljus BTA x 11.918 m² BTA detaljplan och sedan den årliga tomträttsavgälden blir avgäldsunderlaget x 3%? Blir lite konstigt när det pratas om köpeskilling när det är tomträtt.

Tomträtt är frivilligt, byggaktören kan välja att köpa marken. Staden erbjuder tomträtt. Avgäldsunderlaget motsvarar köpeskillingens storlek, d v s anbud per ljus BTA*maximal BTA enligt detaljplanen *3%.

Ska parkering ordnas för centrumverksamheten enligt Västerås stads riktlinjer för parkering eller kan centrumverksamheten utnyttja den parkering som finns vid den befintliga livsmedelsbutiken?

Parkering ska ordnas för centrumverksamheten enligt riktlinjerna. Parkeringen vid befintlig livsmedelsbutik ägs av annan fastighetsägare.

Finns det någon geoteknisk undersökning för den fastighet i Bjurhovda som avses markanvisas?

Nej.

Ingår parken i fastigheten? Ska den anläggas av exploatören och skötas av framtida fastighetsägare?

Nej, parken är allmän plats och förvaltas av Västerås stad. Eventuella åtgärder på parken anläggs av Västerås stad.