Markanvisning Sätra etapp 1, lott 2a + 2b, dp 1913

Frågor och svar

Jag undrar vilken anbudsgivare som tilldelats markanvisningen Sätra etapp 1 lott 2a + 2b.

Anbudstiden för lott 2a+2b går ut först 2021-03-06. Alla byggaktörer som inkommer med ett komplett anbud och utifrån detta bedöms kunna uppfylla förutsättningarna för markanvisningen utvärderas utifrån inlämnat bud. Bud kan lämnas avseende Lott 2A, 2B eller båda lotterna. Den byggaktör som lämnar högst bud uttryckt i kr/kvm ljus BTA kommer att tilldelas markanvisning för Lott 2A. Den byggaktör som lämnar högst totalpris fördelat på pris/småhusenhet för rad-, par- och/eller kedjehus kommer att tilldelas markanvisning för Lott 2B.

Prickmarken på tomten är markerad som gemensamhetsanläggning. Innebär detta att en väg skall placeras här eller får den istället placeras på en annan plats på tomten?

Kvartersgator med bestämmelserna prickmark, g och u ska användas för angöring. Varje gata blir ett släpp samt siktstråk mot skogen vilket är en del av en genomtänkt struktur i just detta området.

Får infart till bostad läggas i direkt anslutning till den större utritade gatan?

Inga ytterligare in- och utfarter mot den större gatan med allmän platsmark får anläggas. Utfarter som korsar GC och grönremsor bör undvikas.

Om lott 2B bebyggs med bostadsrättsföreningsradhus på en enda stor fastighet, är det då endast tillåtet att bygga carport och skärmtak på totalt 40 kvm för hela fastigheten enligt e5?

Då detaljplanen fortfarande är under framtagande kan mindre justeringar göras ända fram till ett antagande. Vi har sedan granskningen börjat se över vilka planbestämmelser som behöver förtydligats varav e5 är en av dessa.

Det luriga är att vi behöver ta höjd för radhus som både kan byggas/bildas som brf. och som enbostadshus. För enbostadshus kan en hel del bygglovsbefriade åtgärder utnyttjas varför exploateringen på varje radhustomt blir väldig hög om vi dessutom tillåter uppförandet av 40 kvm för carport och skärmtak.

Om radhusen bebyggs som brf. gäller i granskningshandlingen 40 kvm för hela fastigheten, alltså inte per tomt, vilket kan bli problem om man utnyttjar hela byggrätten på 50 % som byggnadsarea.

Vi arbetar med att komma runt båda problemen och det lutar mot att e5 kommer revideras till: "Vid radhus, parhus och kedjehus får högst 50 % av fastigheten bebyggas. Utöver detta får carport och skärmtak om sammanlagt 20 kvm uppföras per tomt."

Jag undrar ifall referensprojekt från vald Arkitektbyrå måste vara ett referensprojekt som skett i samarbete med Fastighetsutvecklaren eller om det kan vara referensprojekt som Arkitektbyrån gjort tidigare även med andra aktörer?

Det kan vara referensprojekt som Arkitektbyrån gjort tidigare även med andra aktörer.  

Jag undrar vilken prisnivå Etapp 1 hamnade på? Samt, kommer framtida etapper baseras på andra kriterier än enbart pris? Det är vanskligt att få ihop en kalkyl för hyresrätter om vi konkurrerar med Brf-utvecklare.

För markanvisningsetapp 1 inom Sätra, så är den uppdelad i olika lotter som innebär 3 olika markanvisningar med olika tidplaner. För lott 1 och 2 så pågår fortfarande markanvisningarna och sedan återstår urvalsarbetet under februari för lott 1 och mars för lott 2. Bägge lotterna har pris som urvalskriterie. Lott 3 planeras att gå ut på markanvisning efter sommaren 2021 och ännu finns inget beslut om vilka urvalskriterier som ska gälla.

För Lott 2A ska priset anges i kr/kvm ljus BTA, vilket också är tävlingens enda utvärderingskriterium, innebär det också att byggaktören ska ange antalet kvm ljus BTA i anbudet? I en annan pågående markanvisningstävling i staden var nämligen utgångspunkten att pris per BTA ska anges med utgångspunkt i den maximala byggrätten. I aktuell markanvisning behöver inte högsta pris per ljus BTA per automatik betyda högsta totala pris för lotten.

Det är högst pris utryckt i kr/kvm ljus BTA som ligger till grund för utvärderingen.

I Planbestämmelserna anges vid punkten e4 (största tillåtna byggnadsarea i kvm för flerbostadshus). Innebär det att ev komplementbyggnader inte räknas in i byggnadsarean?

Komplementbyggnader ingår i byggnadsarean.

Parkering på Lott 2A tillåts lösas som helhet inom kvarteret. Då det ska byggas ett antal gemensamma mobilitetscenter i området undrar vi om alternativet parkeringsköp finns? I så fall till vilken kostnad?

Inom varje fastighet ska det finnas parkeringsplatser för bilpool, rörelsehindrade och plats för angöring, lastning och lossning. Att ordna samtliga resterande parkeringsplatser inom gemensam parkeringslösning vid infarten till området kan vara ett alternativ. Detta alternativ håller för närvarande på att utredas och förutsättningarna är således inte bestämda. För denna markanvisning tillåts därför all parkering lösas helt inom det egna kvarteret genom nedgrävt källargarage och eventuellt med markparkering som komplement. Nuvarande kostnad för ett parkeringsköp är 3,5 gånger aktuellt prisbasbelopp inkl. moms, vilket utifrån 2021 års prisbasbelopp innebär 133 280 kr exkl. moms per parkeringsplats. Detta belopp är emellertid under förhandling.

Sätra markanvisning. Kan man vid tomt 2A välja parkeringslösning i mobilitetscentret som planeras att byggas? Vilket är priset per parkeringsplats i centret?

Frågan har ställt innan så vi kan hänvisa det till svaret.

"Inom varje fastighet ska det finnas parkeringsplatser för bilpool, rörelsehindrade och plats för angöring, lastning och lossning. Att ordna samtliga resterande parkeringsplatser inom gemensam parkeringslösning vid infarten till området kan vara ett alternativ. Detta alternativ håller för närvarande på att utredas och förutsättningarna är således inte bestämda. För denna markanvisning tillåts därför all parkering lösas helt inom det egna kvarteret genom nedgrävt källargarage och eventuellt med markparkering som komplement. Nuvarande kostnad för ett parkeringsköp är 3,5 gånger aktuellt prisbasbelopp inkl. moms, vilket utifrån 2021 års prisbasbelopp innebär 133 280 kr exkl. moms per parkeringsplats. Detta belopp är emellertid under förhandling."

Ni anger att en förutsättning för att vara med i tävlingen är bland annat att aktören säkerställer att byggnad uppfyller kraven Miljöbyggnad Silver. Jag förmodar att både flerfamiljshusen och grupphusen måste uppfylla Miljöbyggnad Silver, eller avser det enbart flerfamiljshusprojektet?

I markanvisningsprogrammet anges att:

"En förutsättning för markanvisning är att byggaktören förbinder sig att i sitt projekt, förutom att följa nya BBR 29, aktivt arbeta med klimateffektivitet minst motsvarande Miljöbyggnad silver samt åtgärder för att undvika hög effektbelastning på elnätet där Västerås stad ser anslutning till fjärrvärmenätet som bästa lösning. Projektet ska omfatta:

• byggnader med låga värmeförlusttal

• solceller

• energieffektiv byggprocess, till exempel fjärrvärme till bodar och torkning av byggarbetsplats

Se även anvisningar i den bilagda hållbarhetsmanualen för Sätra."

Detta innebär att Staden inte kräver byggnation enligt Miljöbyggnad silver men ser gärna en ambition motsvarande den nivån/standarden eller ännu bättre. Detta gäller alla hustyper.

Vilket p-tal ska gälla för grupphusområdet vid fall vi väljer att kombinera parkering intill bostaden (2.0 p-plats/bostad) samt en gemensam p-gård (1,5 p-plats/bostad)?

För rad-/par-/kedjehusområdet, dvs lott 2B, är parkeringstalet 1,6 parkeringsplatser per enhet om parkering intill bostaden kombineras med en gemensam parkering.

Parkeringstalet för flerbostadshus, dvs lott 2A, är i denna zon (zon 4)  0,75 per genomsnittlig lägenhet. Vid känd fördelning av lägenheterna är parkeringstalet för zon 4 enligt tabell:

Lägenhet i flerbostadshus, bilplatser per genomsnittlig lägenhet inkl besök – 0.75

   Bilplatser per lägenhet, 1 rum, inkl besök – 0.32

   Bilplatser per lägenhet, 2 rum, inkl besök – 0.65

   Bilplatser per lägenhet, 3 rum, inkl besök – 0.97

   Bilplatser per lägenhet, 4 rum, inkl besök – 1.30

Kommunen anger tydligt att det är endast pris som utvärderas i denna etapp.

Dock står det på sidan 8 i Sätra: Program för markanvisning – Lott 2A+2B under ” KÖPEAVTAL/TOMTRÄTTSKONTRAKT OCH GENOMFÖRANDEAVTAL”

”Fastighetsnämnden fattar beslut om försäljning alternativt upplåtelse av tomträtt (vid hyresrätt) avseende byggrätter på Västerås stads mark.”

Hur skall detta tolkas? Är det tomträtt vid hyresrätt och alltså inte pris?

Utvärderingskriteriet i denna markanvisning är högst pris, oavsett om det blir en vanlig upplåtelse eller upplåtelse med tomträtt. Underlaget för tomtgälden sätts nämligen efter marknadsvärdet vilket är inkommet bud i markanvisningen och sedan sätts ränta vid tillfället för tomträttsavtalets underskrift men i dagsläget ligger räntan på 3%. Vid hyresrätt är det frivilligt att köpa marken eller välja tomträttsupplåtelse.

Kravet på 180 m2 per tomt för lott 2B är svårt att uppnå med den radhustyp vi har ritat, tomten är för grund. Kan detta krav justeras?

I granskningsförslaget av detaljplanen är det d2 som gäller för denna lott. Detaljplanen är under framtagande och det är förmodligen inte aktuellt att justera denna planbestämmelse inför antagandet av planen.

Om man köper parkering i gemensamma anläggningar enligt svar på tidigare fråga, äger man då rätt som förvaltare att hyra ut platsen inom sitt bestånd och räkna denna som en hyresintäkt i kalkylen?

Som förvaltare har man inte rätt att hyra ut platsen inom sitt bestånd och räkna denna som en hyresintäkt i kalkylen. Med ett parkeringsköp köper sig fastighetsägaren fri från skyldigheten att ordna parkering inom egen fastighet och parkeringen ordnas då av en annan part (som också får intäkterna av parkeringen, som behövs för att överhuvudtaget kunna bygga och drifta anläggningen). I en samlad anläggning kommer platserna att samnyttjas helt mellan olika fastigheter, så inga specifika platser kommer att tillfalla de olika fastighetsägarna.

Sätra 2A; Finns det inga aspekter gällande hyresnivåer i utvärderingen?

Nej, utan i denna markanvisning är det är högst pris utryckt i kr/kvm ljus BTA som ligger till grund för utvärderingen av lott 2A.

Sätra 2A; I detaljplanen står det att Västerås stad ansvarar för utbyggnad av infrastruktur och anläggningar inom allmän platsmark. Betyder det att inga gatukostnadsersättningar eller exploateringskostnader tillkommer förutom markpriset? Endast kostnader som är inom kvartersmark.

Det stämmer, staden finansierar och utför all utbyggnad av infrastruktur och anläggningar inom allmän platsmark. Även gårdsgatan (kvartersmark) kommer i detta fall att utföras och bekostas av staden.

Allmän plats och anläggningar på kvartsmark. Västerås stad ansvarar för projektering och färdigställande av allmän plats; gator, GC, torg, dagvattenhantering m.m. Står Västerås stad för alla kostnader för ovan nämnda åtgärder?

Det stämmer. Staden finansierar och utför all utbyggnad av infrastruktur och anläggningar inom allmän platsmark.

För lott 2B framgår det att 8 styckebyggartomter kommer att tilldelas av tomtkön inom Västerås kommun. Skall dessa 8 tomter tilldelas från lott 2B så att fastighetsutvecklare måste räkna bort dessa från sin produktion eller innebär det att 8 styckebyggartomter kommer att planeras i kvarteret men inte inom samma fastighet?

Det innebär att 8 styckebyggartomter kommer att planeras i kvarteret men inte inom samma fastigheter. Styckebyggartomterna planeras inom kvartersmarken utanför lott 2A och 2B.

I prospektet för Sätra lott 2a + 2b efterfrågas för lott 2b pris/småhusenhet samt summerat som ett totalpris. Är det priset per småhusenhet eller totalpriset som utvärderas?

Den byggaktör som lämnar högst totalpris fördelat på pris/småhusenhet för rad-, par- och/eller kedjehus kommer att tilldelas markanvisning för Lott 2B.

Vid vilket ungefärligt skede/tidsperiod avser aktören att tillträda fastigheten och erlägga köpeskillingen?

Då byggstart planeras i direkt anslutning till att infrastrukturen färdigställts (hösten 2022) så bör ersättning erläggas och tillträde ske innan dess.

Jag undrar om det ska lämnas in ett anbud (4-5 sidor) per lott eller om det räcker med en uppsättning (4-5 sidor) för båda lotterna?

Undrar också om registreringsbeviset kan gå med som bilaga eller om det ska ingå i de 4-5 sidorna?

Det räcker med en redovisning på 4-5 sidor för båda lotterna så länge de innefattar det som förväntas, se punkten 11 Redovisning av anbud i markanvisningsprogrammet. Registreringsbeviset kan gå med som en bilaga.

Bekostar Staden även gator inom kvartersmarken för Lott 2B eller gäller det enbart Lott 2A?

Staden kommer bygga ut båda gårdsgatorna, både inom lott 2A och lott 2B.

En fråga ang. krav för markanvisningstävlingen för Sätra Lott 2 A & B, det står: "Undertecknande personers fullmakt att företräda bolaget vid anbudsförfarande. Det anbudslämnande bolaget är det bolag Västerås stad kommer att teckna avtal med."

Om det då är VD för företag som skriver på, borde väl ingen fullmakt krävas?

Vad som är viktigt är att den som skriver under är behörig firmatecknare.

En fråga om Lott 2B och utvärderingen som avgör vinnaren. Vilket förslag vinner om Förslag nr1 innehåller 20 radhusenheter och ett totalpris på 10 miljoner gentemot Förslag nr2 som innehåller 10 radhusenheter och ett totalpris på 8 miljoner?

Den byggaktör som lämnar högst totalpris kommer att tilldelas markanvisning för Lott 2B. Utifrån ert exempel är det förslag nr 1 som kommer tilldelas markanvisningen under förutsättning att det inte avviker från detaljplanen. Mindre avvikelser från detaljplanen tillåts inte heller.