SKRIV UT
Förrättning, avstyckning
Marken i Sverige är indelad i fastigheter. En fastighet är fast egendom i form av mark men kan även vara ett vattenområde. Alla fastigheter har en egen beteckning som består av traktnamn och nummer, såsom Bergboda 1:31 eller Dominikanklostret 5. Genom fastighetsbildning kan nya fastigheter bildas och/eller befintliga fastigheter ändras. Förändringar av fastighetsindelningen kan göras på flera sätt. Här kan du läsa om olika förrättningsåtgärder.
Lantmäteriförrättning
När vi gör ändringar i fastighetsindelningen eller gör vissa typer av gränsåtgärder kallas det för lantmäteriförrättning. En lantmäteriförrättning är en myndighetsprocess. Det betyder att det arbete som vi på den kommunala lantmäterimyndigheten gör alltid slutar med ett beslut.
En lantmäteriförrättning görs på begäran av en fastighetsägare, ledningshavare, samfällighetsförening eller annan behörig sökande och handläggs av en förrättningslantmätare.
Den lag som styr hur en lantmäteriförrättning går till är i första hand fastighetsbildningslagen.
Här ser du hur förrättningsprocessen går till
Olika typer av förrättningar som vi arbetar med
Anläggningsförrättning och gemensamhetsanläggningar
Genom en anläggningsförrättning kan en ny gemensamhetsanläggning bildas eller en befintlig gemensamhetsanläggning ändras eller upphävas. Gemensamhetsanläggning är en anläggning som flera fastigheter gemensamt nyttjar och förvaltar.
Gemensamhetsanläggning, bilda, ändra och förvalta
Anläggningsförrättning omfattar även bildande av vägservitut när det görs som enda åtgärd i en förrättning. En anläggningsförrättning kan genomföras med eller utan en överenskommelse.
Beroende på förutsättningarna i det enskilda fallet, till exempel om det finns en överenskommelse eller om ett stort antal fastigheter berörs av förrättningen, är det vanligt att ett sammanträde hålls. Ibland kan flera sammanträden behövas i den här typen av förrättningar.
Det här är bra att känna till om gemensamhetsanläggningar och anläggningsförrättning
- Det är anläggningslagen som styr hur en anläggningsförrättning går till och vilka villkor som måste uppfyllas.
- Ett anläggningsbeslut gäller för all framtid eller till dess att det ändras eller upphävs genom en ny förrättning.
- Alla fastighetsägare som deltar eller ska delta i en gemensamhetsanläggning kan skicka in ansökan. Om det är flera personer som äger en fastighet tillsammans måste alla delägare skriva på.
- En samfällighetsförening kan ansöka om anläggningsförrättning om det gäller en gemensamhetsanläggning som föreningen förvaltar enligt sina stadgar. I sådant fall krävs beslut om ansökan på stämma.
- Om området som berörs av förrättningen omfattas av en detaljplan eller andra bestämmelser, till exempel strandskydd, får den ansökta åtgärden inte strida mot detaljplanen eller bestämmelserna.
- Tänk på att även om alla är överens om att bilda eller ändra en gemensamhetsanläggning är det inte säkert att ansökan kan genomföras. Vissa villkor i lagstiftningen går inte att avtala bort utan måste alltid vara uppfyllda. Till exempel villkoret om överensstämmelse med detaljplan och under vilka förutsättningar ett befintligt anläggningsbeslut kan ändras.
- Information om ladd-infrastruktur i gemensamhetsanläggningar finns på Lantmäteriets webbplats.
Anläggningslagen
Länk till annan webbplats.
Om ladd-infrastruktur/laddningsplatser för elfordon, Lantmäteriet Länk till annan webbplats.
Avstyckning
Avstyckning innebär att en bit mark skiljs av från en fastighet för att bilda en ny, egen, fastighet. En avstyckning kan ske för många ändamål. Det vanligaste är för bostäder men kan också vara för till exempel industri eller skogsbruk. Grunden till avstyckning är antingen ett köp, en gåvohandling eller så kallat i egen hand, vilket betyder att det är samma ägare av fastigheterna efter avstyckningen som det var innan.
Vid en avstyckning prövas lämpligheten både hos stamfastigheten (den ursprungliga fastigheten) och styckningslotten (den nybildade fastigheten).
Det här är bra att känna till och tänka på inför ansökan om avstyckning
- Det är fastighetsbildningslagen som styr hur en avstyckning går till och vilka villkor som måste vara uppfyllda. Läs mer om fastighetsbildningslagen i länken längre ner.
- Om ett köp eller en gåvohandling ska läggas till grund för avstyckningen måste handlingen skickas in till lantmäterimyndigheten i original eller vidimerad (bestyrkt) kopia. Läs mer om formkrav i jordabalken i länken längre ner.
- Om ett köp eller en gåvohandling ska läggas till grund för avstyckningen måste du göra ansökan inom sex månader från överlåtelsen. Läs mer om ansökan om lantmäteriförrättning i länken längre ner.
- Om fastigheten omfattas av en detaljplan måste avstyckningen stämma överens med detaljplanen. I vissa fall kan mindre avvikelser godtas. Vad som kan godtas som en mindre avvikelse får bedömas från fall till fall.
- Om stamfastighet och/eller styckningslott ska användas för bostadsändamål, inte omfattas av en detaljplan och inte är bebyggd kan du behöva söka förhandsbesked eller bygglov. Detta för att säkerställa att platsen kan bebyggas och användas för avsett ändamål. Mer information om förhandsbesked finns i länken längre ner.
- Om fastigheten omfattas av strandskydd och avstyckningen sker för bostadsändamål kan du behöva strandskyddsdispens alternativt att strandskyddet upphävs inom aktuellt område. Vanligtvis är det inte lämpligt med strandskyddad mark på en bostadsfastighet. Läs mer om strandskydd i länken längre ner.
- För att en nybildad fastighet ska vara lämplig för sitt ändamål behöver den ha tillgång till väg. Ska den också användas för bostad ska det även finnas tillgång till vatten och avlopp. Kan dessa anläggningar inte lösas inom den egna fastigheten behöver rättighet för det tillskapas.
- Om fastigheten som marken avskiljs ifrån är intecknad finns det möjlighet att ansöka om inteckningsfri styckningslott. Det innebär att stamfastighetens inteckningar inte belastar styckningslotten.
- Tänk på att även om alla berörda fastighetsägare och sakägare är överens är det inte säkert att ansökan kan genomföras. Vissa villkor i lagstiftningen går inte att avtala bort utan måste alltid vara uppfyllda. Det gäller till exempel villkoret om fastigheters lämplighet och överensstämmelse med detaljplan.
Fastighetsbildningslagen, tionde kapitlet handlar om avstyckning Länk till annan webbplats.
Jordabalken, fjärde kapitlet om formkrav Länk till annan webbplats.
Ansökan om lantmäteriförrättning
Lagfart
Om avstyckningen sker med ett köp eller en gåvohandling till grund behöver den som har förvärvat den nya fastigheten söka lagfart. Det finns även möjlighet att ansöka om vilande lagfart innan fastigheten är bildad. Du söker lagfart hos Lantmäteriet Fastighetsinskrivning.
Ansök om lagfart på (statliga) Lantmäteriet Länk till annan webbplats.
Fastighetsbestämning
Fastighetsbestämning innebär att vi på lantmäterimyndigheten klarlägger en oklarhet. Här är några exempel på frågor som kan klarläggas genom fastighetsbestämning:
- Osäkerhet var gränsen mellan fastigheter går, till exempel om gamla gränsmarkeringar har försvunnit
- Om en ledningsrätt eller ett servitut gäller och vad det i så fall omfattar
- Om byggnader eller andra anläggningar är tillbehör till fastigheter och därmed äganderättsligt hör till en fastighet
- Vilken omfattning en gemensamhetsanläggning har.
Det här är bra att känna till och tänka på inför ansökan om fastighetsbestämning
- Det är fastighetsbildningslagen som styr hur en fastighetsbestämning går till och vilka villkor som måste vara uppfyllda. Regler om gränser finns även i jordabalken och i lag om införande av nya jordabalken. Läs mer om lagarna i länkarna längre ner.
- För att vara behörig att ansöka om fastighetsbestämning ska du vara fastighetsägare (eller därmed likställd person), ledningsrättshavare, servitutshavare, en kommun i samband med planläggning samt staten och kommunen i vissa specifika fall.
- Om det vid en annan typ av förrättning, såsom avstyckning, fastighetsreglering eller liknande framkommer att en av förrättningen berörd gräns sträckning är oklar kan lantmäterimyndigheten ta officialinitiativ till fastighetsbestämning (det vill säga att lantmäterimyndigheten tar initiativ till åtgärden utan att en ansökan om fastighetsbestämning har skickats in). Officialinitiativ kan endast tas om det redan pågår en förrättning.
- Du som fastighetsägare kan blir berörd av en fastighetsbestämning även om du inte har ansökt om åtgärden
- Du som fastighetsägare kan få betala för fastighetsbestämningsåtgärden även om du inte har ansökt om den
Ibland kan berörda fastighetsägare ha samsyn om till exempel hur en gräns går och då finns det vissa möjligheter att komma överens. En sådan överenskommelse får dock inte avvika för mycket från vår tolkning. Finns det inte samsyn eller att det av lagtekniska skäl inte går att komma överens är det vi på lantmäterimyndigheten som avgör frågan. Fastighetsbestämning sker genom ett beslut som blir rättsligt gällande för framtiden, oavsett om en överenskommelse träffas eller ej.
Fastighetsbildningslagen 14 kapitlet Länk till annan webbplats.
Fastighetsreglering
Fastighetsreglering innebär att ett mark- eller vattenområde överförs från en fastighet till en annan. Sådan överföring kan omfatta en hel fastighet eller en del av en fastighet. Genom fastighetsreglering kan även servitut och samfälligheter bildas, ändras eller upphävas.
Fastighetsreglering kan genomföras med stöd av en överlåtelsehandling eller en överenskommelse. Det är även möjligt att ansöka om fastighetsreglering utan att vara överens, vilket medför en tvångsvis prövning av om ansökan kan genomföras.
Det här är bra att känna till och tänka på inför ansökan om fastighetsreglering
- Det är fastighetsbildningslagen som styr hur en fastighetsreglering går till och vilka villkor som måste vara uppfyllda. Läs mer om fastighetsbildningslagen i länken längre ner.
- Om fastighetsregleringen gäller överföring av del av fastighet och du inte äger båda fastigheterna själv behöver någon form av överlåtelsehandling skickas in. Det kan vara en köpehandling, gåvohandling eller en överenskommelse om fastighetsreglering. Tänk på: om en köpehandling eller gåvohandling ska läggas till grund måste överlåtelsen vara fullbordad. Det betyder att det inte får finnas några återgångsvillkor (till exempel att köpebrev ska upprättas). Du kan läsa mer om formkrav för överlåtelsehandlingar i länken längre ner.
- Om fastigheten omfattas av en detaljplan måste fastighetsregleringen stämma överens med detaljplanen. I vissa fall kan mindre avvikelser godtas. Vad som kan godtas som en mindre avvikelse får bedömas från fall till fall.
- Om fastigheterna omfattas av strandskydd och fastighetsregleringen sker för bostadsändamål kan du behöva strandskyddsdispens alternativt att strandskyddet upphävs inom aktuellt område. Vanligtvis är det inte lämpligt med strandskyddad mark på en bostadsfastighet. Du kan läsa mer om strandskydd i länken längre ner.
- Det går att komma överens under förrättningens gång.
- Om en hel fastighet ska överföras till en annan fastighet får fastigheten som överförs inte vara belånad.
- En tvångsvis prövning blir ofta mycket omfattande.
- Tänk på att även om alla berörda fastighetsägare och sakägare är överens är det inte säkert att ansökan kan genomföras. Vissa villkor i lagstiftningen går inte att avtala bort utan måste alltid vara uppfyllda, till exempel villkoret om fastigheter lämplighet och överensstämmelse med detaljplan.
Fastighetsbildningslagen Länk till annan webbplats.
Formkrav för överlåtelsehandlingar, Jordabalken fjärde kapitlet Länk till annan webbplats.
Klyvning
Klyvning innebär att en fastighet som ägs gemensamt av flera personer delas upp i flera nya fastigheter. Då får varje delägare en egen fastighet. Det kan också vara så att till exempel en av delägarna får en egen fastighet medan resten fortsätter att äga återstoden gemensamt. Klyvning syftar till att lösa upp det gemensamma ägandet (samägandet) av en fastighet.
Klyvning kan endast ske av en fastighet som ägs av flera personer tillsammans och innebär att varje delägare får en egen fastighet (klyvningslott) och att de inte längre äger den tillsammans. Alla delägare kan göra ansökan om klyvning, tillsammans eller av en ensam delägare. Om man är överens om hur klyvningen ska ske kan en överenskommelse läggas till grund. Är man inte överens prövar och beslutar den kommunala lantmäterimyndigheten om till exempel klyvningslotternas utformning.
Det här är bra att känna till och tänka på inför ansökan om klyvning
- Det är fastighetsbildningslagen som styr hur en klyvning går till och vilka villkor som måste vara uppfyllda.
- Om delägarna är överens om hur klyvningen ska ske kan en skriftlig överenskommelse behöva göras. Överenskommelsen skickas in till lantmäterimyndigheten i original eller som vidimerad kopia.
- Det är möjligt att komma överens under förrättningens gång.
- Även om alla berörda fastighetsägare och sakägare är överens är det inte säkert att ansökan kan genomföras. Vissa villkor i lagstiftningen går inte att avtala bort utan måste alltid vara uppfyllda. Det gäller till exempel villkoret om fastigheter lämplighet och överensstämmelse med detaljplan.
- Du behöver vanligtvis inte ansöka om lagfart för de nya fastigheterna vid klyvning. Undantaget är om klyvningen görs på grund av ett köp av en andel av en fastighet.
- Om fastigheten omfattas av en detaljplan måste klyvningen stämma överens med detaljplanen. I vissa fall kan mindre avvikelser godtas. Vad som kan godtas som en mindre avvikelse får bedömas från fall till fall.
- Om fastigheten omfattas av strandskydd och klyvningen sker för bostadsändamål kan du behöva strandskyddsdispens alternativt att strandskyddet upphävs inom aktuellt område. Vanligtvis är det inte lämpligt med strandskyddad mark på en bostadsfastighet.
Fastighetsbildningslagen, elfte kapitlet handlar om klyvning Länk till annan webbplats.
Ansök om lagfart på (statliga) Lantmäteriet Länk till annan webbplats.
Ledningsrätt
Ledningsrätt innebär att ägaren till en allmännyttig ledning får rätt att ha sin ledning på någon annans mark, utföra arbeten och reparationer av den och så vidare. Vanliga allmännyttiga ledningar är vatten, avlopp, fjärrvärme, starkström, optofiber med flera. Genom en ledningsförrättning kan en ny ledningsrätt bildas eller en befintlig ledningsrätt omprövas (ändras eller upphävas).
Ledningsrätt medför ett intrång i fastighetsägarens äganderätt till sin fastighet och i vissa fall begränsningar i hur fastigheten kan nyttjas inom ett ledningsrättsområde. Berörd fastighetsägare har därför rätt till ekonomisk kompensation. Ledningsägare och fastighetsägare kan komma överens om att ledningsrätt ska få bildas på fastigheten och om ersättningsbeloppets storlek. Är ledningsägare och fastighetsägare inte överens prövar vi på lantmäterimyndigheten mer utförligt om ledningsrätt kan bildas samt, om så är fallet, värderar intrånget och beslutar om ersättningens storlek.
Ledningsrätten är en stark rättighet som upplåts till förmån för en ägare av en allmännyttig ledning – antigen en juridisk person eller en fastighet och är en stark rättighet av expropriativ karaktär. Det betyder att ledningsrätt kan bildas tvångsvis under förutsättning att villkoren i lagstiftningen är uppfyllda.
Mer om villkoren hittar du i 6-11§§ Ledningsrättslagen Länk till annan webbplats.
Sammanläggning
Flera fastigheter kan läggas ihop till en ny fastighet genom sammanläggning. Alla rättigheter och inteckningar som fanns i fastigheterna från början kommer att flyttas över till den nybildade fastigheten. Lagfart behöver inte sökas på den nya fastigheten.
Det här är bra att känna till och tänka på inför ansökan om sammanläggning
- Det är fastighetsbildningslagen som styr hur en sammanläggning går till och vilka villkor som måste vara uppfyllda. Läs mer om Fastighetsbildningslagen i länken längre ner.
- Alla fastigheter som ska sammanläggas måste ägas av samma person/personer. Ägs fastigheterna av flera personer måste delägarnas andelar vara samma i varje berörd fastighet. (Se exempel nedan.)
- Alla ägare till de berörda fastigheterna måste ha lagfart på dem.
- Om fastigheterna omfattas av en detaljplan måste sammanläggningen stämma överens med detaljplanen. I vissa fall kan mindre avvikelser godtas. Vad som kan godtas som en mindre avvikelse får bedömas från fall till fall.
Fastighetsbildningslagen, tolfte kapitlet handlar om sammanläggning Länk till annan webbplats.
Exempel på ägarförhållanden
Här visas olika typer av ägarförhållande per fastighet.
Fastighet | Delägare och andel |
|---|---|
A | Person X - andel 1/2 |
B | Person X - andel 1/2 |
C | Person X - andel 1/2 |
Fastighet A + B kan sammanläggas.
Fastighet A + B + C, fastighet A + C och fastighet B + C kan inte sammanläggas.
Lagfartsförhållandena måste vara desamma i samtliga berörda fastigheter.
3D-fastighetsbildning, ägarlägenhet
3D-fastighetsbildning kan avse ett utrymme under eller ovan jord, till exempel ett utrymme i en byggnad eller ett underjordiskt garage. En annan typ av 3D-fastighet är ägarlägenheter. Det innebär att en lägenhet i ett hus är en egen fastighet.
För att få bilda 3D-fastigheter ställs vissa krav. Det kan till exempel vara att fastigheten är avsedd för att inrymma en byggnad, anläggning eller del av sådan. Vidare ska 3D-fastigheten leda till en mer ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att den behövs för att trygga finansieringen eller uppförandet. Ska fastigheten innehålla bostäder måste den inrymma minst tre bostadslägenheter. För ägarlägenheter ställs ytterligare krav. Vid bildande av 3D-fastigheter och ägarlägenheter ställs även striktare krav på att rättigheter med mera måste lösas i förrättningen.
Du hittar alla villkor i det tredje kapitlet i fastighetsbildningslagen.
Lantmäterimyndighetens övriga uppdrag
Vi arbetar med även med ett antal övriga uppdrag utöver förrättningsåtgärder.
- Gränsutvisning
- Bildande av samfällighetsförening
- Registrering av andelstal genom styrelsebeslut (enligt 24a § anläggningslagen)
- Godkännande av överenskommelse (enligt 43 § anläggningslagen)
- Godkännande av ändring av andelstal genom stämmobeslut (enligt 43a § anläggningslagen)
- Fastighetsförteckningar
- Vissa fastighetsrättsliga utredningar (ej juridiskt bindande)
Så ansöker du
Ta reda på så mycket som möjligt innan du skickar in din ansökan. En komplett ansökan handläggs snabbare.
Kontaktcenter för bygglots, miljö, gator och parker
Kontaktcenter hjälper dig med frågor som rör bygg och miljö, gator och parker och ger övrig hjälp inom området.
Besöksadress: Stadshusentrén, Fiskartorget
Öppettider: Vardagar klockan 08.00-16.30.
E-post: kontaktcenter@vasteras.se Telefonnummer: 021-39 00 00, knappval 3
